Category

Thời gian qua, thị trường bất động sản có dấu hiệu hạ nhiệt. Nhiều người lo lắng hiện tượng đóng băng sẽ xảy ra nhưng theo Phó viện trưởng Viện khoa học nghiên cứu thị trường giá cả, Vũ Đình Ánh, đây là tín hiệu tốt, là điều chỉnh cần thiết.

Sau những thông tin về việc áp thuế luỹ tiến với bất động sản và những động thái kiểm soát chặt chẽ tín dụng của ngân hàng, thị trường bất động sản nửa tháng qua đã có những dấu hiệu chững lại. Một số nơi giá đã giảm nhẹ, một số giá “đứng”, không tăng liên tiếp như thời gian trước. Người đầu tư cũng đã có động thái thận trọng hơn trong các quyết định của mình, thể hiện bằng lượng giao dịch thành công giảm đáng kể.

Trong bối cảnh các ngân hàng thắt chặt kiểm soát với tín dụng bất động sản, nhiều người lo rằng các chủ đầu tư sẽ thiếu vốn để triển khai các dự án. Nguồn cung bất động sản đã thiếu sẽ càng thiếu trầm trọng hơn. Nhưng theo các chuyên gia, đây là một bước điều chỉnh có lợi cho thị trường. Bất động sản Việt Nam sẽ rơi vào tình trạng phát triển “bong bóng” nếu tiếp tục bị thả nổi trong thời gian qua.

Thắt chặt chỉ là góp phần bớt nóng đi. Đây là cơ hội để các doanh nghiệp bất động sản dừng lại để cân đối các khoản doanh thu, chi phí và quyết định đầu tư. Cần phải tính toán đầu tư đúng hướng, hiệu quả tránh chạy theo cầu ảo của thị trường. Nên đưa giá bất động sản về đúng giá trị, nếu để giá tăng lên quá cao thì khi sụp đổ có thể sẽ gây ra sự khủng hoảng hệ thống, rất nghiêm trọng.

Trước lo ngại về việc thị trường có thể đóng băng, nguồn cung giảm do những hạn chế về tín dụng, ông Ánh cho rằng, không thể có chuyện đó vì nguồn vốn nước ngoài thừa sức để bù đắp. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng nên nhân cơ hội này để thay đổi tư duy. Không nên chỉ nhắm vào nguồn tín dụng trong nước như trước mà phải hướng kết hợp với nguồn vốn từ nước ngoài đang đổ vào Việt Nam.

Cầu bất động sản luôn tồn tại, nhất là với một nước đang phát triển như Việt Nam thì cầu đó lại càng lớn. Nhưng các chủ đầu tư cần cân đối lại các phân khúc thị trường, không chỉ nhăm nhăm vào phân khúc căn hộ cao cấp. Thực chất cầu về căn hộ cao cấp chỉ có giới hạn. Mức cầu lớn trong phân khúc thị trường này thời gian qua đa phần là ảo. Ở Việt Nam hiện nay lượng cầu lớn thực sự là căn hộ cho những người thu nhập trung bình và trung bình khá.

Hiện tượng tranh mua căn hộ cuối năm ngoái được giải thích là do lệch pha cung cầu, nhưng chỉ là một góc độ. Căn hộ cao cấp là phân khúc thị trường hấp dẫn nên có nhiều cầu ảo. Nhiều người hy vọng Nhà nước sẽ cho phép Việt kiều, người nước ngoài được mua nhà ở Việt Nam, nên mua để găm hàng chứ không phải cầu thực sự. Chính vì kỳ vọng lợi nhuận cao từ bất động sản đã đẩy mức giá liên tục tăng.

Theo nhiều chuyên gia, thị trường bất động sản Việt Nam đang cực kỳ hấp dẫn. Trong bối cảnh đồng USD mất giá như hiện nay, có thể Việt Nam sẽ đón nhận một nguồn vốn rất lớn. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong nước cần tận dụng được thời cơ này, nên coi đây là một cơ hội tiếp cận với vốn mới hơn là việc coi đây là thời kỳ khó khăn.

Ngay cả các ngân hàng cũng nên coi đây là cơ hội để chấn chỉnh lại mình. Theo ông Ánh có một điều đáng ngạc nhiên là trong năm 2007 mặc dù lạm phát cao, nhưng tín dụng phát triển đến gần 40%, vượt xa chỉ tiêu 20% mỗi năm trong giai đoạn 2006- 2010. Chứng tỏ có sự nới lỏng tín dụng, kể cả với các lĩnh vực nhạy cảm như bất động sản và chứng khoán.

Khủng hoảng kinh tế cuối những năm 90 của thế kỷ trước cũng bắt nguồn từ sự sụp đổ của thị trường bất động sản. Thị trường cho vay thế chấp mua nhà cũng đã khởi đầu cho đợt suy thoái kinh tế Mỹ thời gian gần đây. Kinh doanh bất động sản mang lại lợi nhuận cao nhưng cũng luôn tiềm ẩn rủi ro lớn.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản, thị trường Hà Nội ít bị tác động hơn TP HCM trước các thông tin về thuế lũy tiến và thắt chặt tín dụng. Hai tuần qua, giá giữ ổn định, lượng giao dịch cũng chững lại.

Khác với dự đoán của nhiều người, không có các đợt bung hàng, tháo chạy của người đầu cơ trước thông tin về các giải pháp “hạ nhiệt” cơn sốt bất động sản. Người mua thận trọng hơn, nhất là người đầu cơ. Trong khoảng 2 tuần gần đây, các giao dịch thành công có xu hướng giảm nhẹ. Người bán chần chừ không muốn bán vì sợ có thể giá sẽ tăng thêm. Người mua lại kỳ vọng giá còn xuống, chần chừ không muốn mua.

Một căn hộ trên tầng 12, nhà 18 T1 khu Trung Hòa – Nhân Chính có giá 30 triệu đồng một m2. Cũng tại khu vực này, tòa nhà 34T, một căn hộ trên tầng 28 có giá giao dịch thành công 32 triệu đồng một m2. Lượng rao bán ít hơn nhưng tại khu Ciputra, The Manor, The Garden giá cả cũng không có biến động. Một căn hộ khu G3, tầng 8 tại khu Ciputra là 2.015 USD một m2.

Tuy nhiên cũng có một vài người trông chờ vào một đợt tăng giá mới. Theo một khách hàng của Công ty bất động sản B.D.S, khi mới có thông tin về việc đánh thuế lũy tiến và thắt chặt tín dụng, chị đã rao bán một căn hộ ở khu The Garden với giá 2.350 USD một m2. Nhưng ngay sau tuyên bố của Phó thủ tướng Nguyễn Sinh Hùng, vẫn khuyến khích cho vay đầu tư bất động sản, có người đã trả giá căn hộ này đến 2.450 USD một m2, chị vẫn cân nhắc chưa bán.

Trong khi nhà đất Hà Nội đứng giá, Hà Tây vẫn là điểm tìm đến của nhiều nhà đầu tư. Giá tăng nhẹ so với trước Tết, khoảng 1-2 triệu một m2 ở hầu hết các phân khúc, nhà chung cư, đất liền kề, biệt thự, nhưng lượng người mua vẫn tăng. Đây được đánh giá là khu “đất vàng” trong tương lai. Giá cả hiện nay lại tương đối mềm so với các khu vực nóng của Hà Nội nên được coi là “điểm nóng” mới.

Ông Lê Xuân Trường, chuyên viên tư vấn Công ty bất động sản B.D.S. cho biết, lượng người rao bán không giảm và cũng không có biểu hiện tăng đột biến. Thị trường Hà Nội phản ứng không mạnh mẽ trước những động thái mới đây của Chính phủ. Tại TP HCM, lượng người mua để đầu tư nhiều hơn Hà Nội, nhà đầu tư chạy đua, tạo nên mức cầu ảo lớn. Trong khi tại Hà Nội, lượng người mua để ở có tỷ lệ cao hơn. Những người này ít chịu tác động của chính sách đánh thuế lũy tiến và thắt chặt tín dụng. Một lý do nữa là nguồn cung của Hà Nội thấp hơn so với TP HCM, nếu không kể khu vực mới nổi lên Hà Tây. “Nếu có hai bong bóng ở thị trường bất động sản Hà Nội và TP HCM, thì quả bóng của TP HCM phồng lớn hơn nên “xì” mạnh hơn”, ông Trường nói.

Ông Trường nhận định, nếu thắt chặt tín dụng thì sẽ ảnh hưởng đến chủ đầu tư là chính. Trong 100 chủ đầu tư thì có đến 90 “ông” phải đi vay vốn ngân hàng. Nguồn cung hiện nay đã hạn hẹp, nếu thắt chặt tín dụng thì nguồn cung còn hạn hẹp hơn. Trong khi nhóm đầu cơ và người mua nhà để ở lại không chịu tác động nhiều của chính sách này. Ở Hà Nội hiện nay, những người đầu cơ và người mua nhà để ở chủ yếu dựa vào vốn nhàn rỗi của họ, không mấy người đi vay ngân hàng để đầu cơ đất đai.

Theo ông Nguyễn Phú Cường, Trưởng đại diện văn phòng địa ốc ACB miền Bắc, tỷ lệ người mua nhà để ở tại Hà Nội khá cao. Họ mua vì nhu cầu thực sự chứ không phải vì mục đích kiếm lời, sự biến động về giá cả không tác động nhiều đến họ.

Theo đánh giá của các chuyên gia, thị trường nhà đất Việt Nam sẽ ngày càng chuyên nghiệp và đi vào ổn định hơn. Sẽ ít có những đợt sốt giá, tranh mua, cũng như không có hiện tượng “đóng băng” dài hạn. Việc quan trọng bây giờ là làm sao để nguồn cung tăng ổn định.